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银行保证金帐户扣光了怎么办 银行保函怎么开

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银行扣开发商的保证金怎么处理

几年前,南宁市民王先生购买了南宁市五象大道一小区的一套房产。因为逾期未还贷,作为担保人的开发商银某公司被银行划扣了保证金。随后,开发商将王先生告上了法院,要求解约,让王先生退还所购买房屋。一审法院支持了开发商的诉讼请求,王先生不服上诉。3月14日,南宁市中级人民法院终审判决,撤销一审判决,驳回开发商的诉讼请求。

南国早报客户端记者在采访中了解到,该小区遇到类似情况的业主还有60多名。有些业主接到一审判决后,选择了服判。

业主逾期未还贷,开发商被扣58万余元

“买的房子,已经供了几年,怎么能说无效就无效了呢?现在,一块石头终于落地了。”3月16日,王先生在接受记者采访时如此说道。

王先生告诉记者,2015年8月初,他和爱人看中了南宁市五象大道一小区的一套房产。当月,王先生与银某公司签订了房屋买卖合同。双方约定,王先生以单价近8000元,总价88万余元,购买了该小区的一套房产。合同签订后,王先生支付了27.3万余元的首付款,剩余61万元,由银某公司作为保证人,王先生向银行贷款。合同签订后,61万元贷款也依约划入银某公司的账户。两年前,该房已交付给王先生。

“因为资金周转的原因,有时没有按时还贷。”王先生说,之前不能按时还贷,银某公司都会帮他先还贷,他只要还款并支付罚息即可。因王先生连续9次逾期未还贷,银行向银某公司发出代偿通知书。2018年11月,作为保证人的银某公司,代王先生向银行偿还本息58.7万余元。

开发商要求行使解除权,一审法院予以支持

2019年初,银某公司将王先生告上了南宁市良庆区法院,要求行使合同解除权,解除与王先生的房屋买卖合同。该公司称,双方在签订房屋买卖合同时,还签订了一份补充协议。协议约定,在该房屋不动产权证等办理完毕前,王先生未按规定还贷或要求终止贷款合同,导致公司承担保证责任的,公司有权单方解除商品房买卖合同,收回该商品房,买房人所交的全部款项不予退还。

王先生则表示,该补充协议中有关银某公司合同解除权的约定属于格式条款、霸王条款。

良庆区法院认为,王先生通过签订担保借款合同取得按揭贷款,获得履行商品房买卖合同的能力,在房屋未办理所有权证之前,银某公司必须为业主的借款承担阶段性担保责任。而银某公司发生承担保证责任的情形下,其取得购房款的目的落空。银某公司因此约定的业主不履行还款义务,而导致其承担保证责任的情况下以解除合同,并未加重王先生的责任,也未超越合同相对性。

法院还认为,该补充协议虽属于格式条款,但依然有效。2019年9月,法院一审判决,解除双方的买卖合同,王先生返还该房屋给银某公司。

开发商解除权为无效约定,二审法院驳回开发商诉请

王先生对该判决不服,上诉至南宁市中院,王先生坚持认为双方补充协议中,有关银某公司合同解除权的约定是无效的格式条款。

南宁市中院认为,双方签订的房屋买卖合同及补充协议的目的,在于确定房屋的买受人和出卖人的权利和义务,王先生的主要合同义务为支付房屋对价,且其已经采取首付款及银行按揭贷款的方式支付完毕房屋全部价款,银某公司也已将房屋交付王先生,合同的基本权利义务已履行完毕。因王先生未按期偿还贷款,银某公司是基于借款担保合同的担保责任被银行扣划保证金。双方的补充协议中有关银某公司合同解除权的约定,实际加重了王先生的责任,应认定为无效的格式条款,但银某公司可另案行使追偿权,就被扣划金额及相关损失向王先生另行主张权利。

法院终审判决,撤销一审判决,驳回银某公司的诉讼请求。

记者在采访中了解到,因“断供”成为被告的业主除王先生外还有约60多户。有些业主一审判决后,没有提出上诉。目前,该小区房价约为每平方米1.2万元。王先生坦言,他承认自己违约,也愿意承担相应的违约责任,下一步,他会与银某公司协商怎么偿还其垫付的房款。

记者发现,类似因业主逾期还款,遭开发商起诉要求解约的并非个案,在全国各地都时有发生,法院的判决也有所不同。有些支持开发商,有些则不支持。

银行保证金账户是否可以冻结和扣划

如贷款保证金账户的款项已特定化,专用于贷款质押担保,构成动产质押,法院不能执行贷款保证金账户的款项,不能扣划该类账户的资金;如贷款保证金账户的款项没有特定化,没有构成动产质押,法院就可以执行贷款保证金账户的款项。

民法典(自2021年1月1日起施行)

第四百二十五条__为担保债务的履行,债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形,债权人有权就该动产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为出质人,债权人为质权人,交付的动产为质押财产。

第四百二十七条__设立质权,当事人应当采用书面形式订立质押合同。

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